Kupno lub sprzedaż nieruchomości to bardzo poważna decyzja. Zwykle także dość kosztowna. Dlatego tak ważna jest właściwa ocena wartości nieruchomości.
Cena a wartość nieruchomości
Bardzo często stawiamy znak równości między ceną nieruchomości a jej wartością. Tymczasem są to dwa różne pojęcia.
Cena to kwota, jaką zapłacimy lub dostaniemy za nieruchomość. Zależy ona w dużej mierze od zachowania uczestników rynku, którzy nierzadko działają w sytuacjach przymusowych.
Natomiast wartość nieruchomości zdefiniowana jest jako najbardziej prawdopodobna cena, jaką skłonny jest zapłacić nabywca, przy czym strony transakcji są niezależne, a nieruchomość była wyeksponowana przez odpowiedni czas. Inaczej jest to najbardziej przewidywana cena sprzedaży.
Dla stron transakcji wartość nieruchomości będzie bardzo względna. Oprócz cech mierzalnych strony uwzględniają także stosunki emocjonalne. Jednak w wielu przypadkach istotna jest rzeczywista wartość nieruchomości. Wymagają jej m.in. sądy, banki czy urzędy skarbowe. Wtedy niezbędna jest wycena nieruchomości, czyli urzędowe potwierdzenie wartości, wykonywana przez rzeczoznawcę nieruchomości. Rzeczoznawca nieruchomości musi mieć odpowiednie uprawnienia, a zasady wyceny regulują odpowiednie przepisy.
Jak rzeczoznawca wycenia nieruchomość
Wycenę nieruchomości przeprowadza rzeczoznawca majątkowy w oparciu o przepisy prawa. Szczegółowe zasady dotyczące tej materii znajdują się w Ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Rzeczoznawca może ustalić wartość rynkową lub odtworzeniową. Wartość rynkowa to najbardziej prawdopodobna do uzyskania na rynku cena. Liczy się ją dla nieruchomości, które są w obrocie lub też mogą w nim być. Natomiast wartość odtworzeniowa jest ustalana dla tych nieruchomości, które nie mogą być sprzedawane.
Aby prawidłowo ustalić wartość nieruchomości, rzeczoznawca podczas wyceny musi wziąć pod uwagę szereg czynników. Są to m.in. położenie nieruchomości, jej rodzaj, stan zagospodarowania, infrastruktura techniczna i przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego.
W zależności od rodzaju nieruchomości, rzeczoznawca dokonuje wyceny różnymi metodami i technikami. Wymagają one szczegółowych danych z katastrów, ksiąg wieczystych, rozmaitych rejestrów i innych wykazów. Jak widać, proces wyceny nieruchomości jest skomplikowany, wymaga sporej wiedzy i dostępu do rozmaitych danych.
Efektem pracy rzeczoznawcy jest operat szacunkowy, który jest potwierdzeniem opinii o wartości nieruchomości. Powinniśmy pamiętać, że operat jest ważny 12 miesięcy, o ile nie zajdą istotne zmiany uwarunkowań lub prawne. Po tym czasie należy dokonać nowej wyceny.
Kiedy warto, a kiedy trzeba skorzystać z usług rzeczoznawcy
Pewnie zastanawiacie się, czy warto korzystać z usług rzeczoznawcy. Na pewno tak, a niekiedy jest to wręcz konieczne.
Ustalenie przybliżonej ceny mieszkania w mieście, w którym jest spory obrót nieruchomościami, jest stosunkowo proste. Wystarczy porównać ceny w ogłoszeniach. Jednak należy pamiętać, że ceny ogłoszeniowe mogą sporo się różnić od cen transakcyjnych. Dlatego jeśli zależy nam na poznaniu wartości nieruchomości, wycenę musi przeprowadzić rzeczoznawca nieruchomości.
Oprócz ustalenia ceny sprzedaży czy kupna nieruchomości, wycena nieruchomości jest potrzebna przy podziale majątku, w skład którego wchodzi nieruchomość, przy zabezpieczeniu kredytu hipotecznego, przy wywłaszczeniu oraz dla celów podatkowo-skarbowych. W tym ostatnim przypadku teoretycznie wystarczy wpisać kwotę z aktu notarialnego lub zadeklarować kwotę w razie darowizny. Jeśli jednak będzie ona zbyt niska, to urząd skarbowy może nakazać korektę. Wtedy bardzo przyda się wycena z momentu darowizny czy kupna.
Banki wymagają wyceny nieruchomości, jeśli chcemy wziąć kredyt hipoteczny. Zwykle też korzystają z własnych rzeczoznawców.
Wycena nieruchomości jest też niezbędna przy określeniu opłaty adiacenckiej, opłat planistycznych czy odpłatności w użytkowaniu wieczystym. Zobacz również: https://pgreen.com.pl/mieszkanie-w-kamienicy-czy-warto/
Koszty wyceny nieruchomości
Wiele osób chętnie zleciłoby wycenę nieruchomości, ale boją się, że będzie to zbyt drogie. Rzeczywiście, taka usługa do najtańszych nie należy, ale daje za to sporo korzyści. Ile więc kosztuje wycena?
Nie ma przepisów i cenników, które to regulują. Ponieważ każda nieruchomość jest inna, więc koszty wyceny też będą się różnić. Będzie to zależało nie tylko od skomplikowania wyceny, ale też od rodzaju nieruchomości, jej sytuacji prawnej, położenia, terminu wyceny. Warto koszt wyceny ustalić już na początku pracy rzeczoznawcy.
Jaką więc kwotę musimy przygotować? Zwykle wycena mieszkania w mieście kosztuje kilkaset złotych, a przy terminie ekspresowym około tysiąca. Droższe są wyceny domów jednorodzinnych. Bardzo różnie kształtują się koszty wyceny działek.
Najdroższe są wyceny nieruchomości nietypowych. Zwykle ich koszt jest negocjowany i ustalany procentowo od wartości nieruchomości.
