Wynajem mieszkania to niełatwe zadane niezależnie od tego, czy pierwszy raz wyprowadzamy się od rodziców, czy któryś raz z kolei zmieniamy pracę i potrzebujemy mieszkania w innym mieście. Przed zawarciem takiej umowy warto dowiedzieć się, z kim ją zawieramy oraz jaki rodzaj umowy będzie dla nas najlepszy.
Umowy najmu mieszkania – rodzaje
Podział umów najmu mieszkania następuje głównie z uwagi na czas najmu. Wyróżniamy tu:
1. Umowę najmu mieszkania na czas oznaczony, która wygasa zgodnie ze wskazaną datą. Takie umowy mają zwykle ważność od co najmniej sześciu miesięcy do jednego roku, rzadko dłużej.
Takiej umowy nie można wypowiedzieć przed terminem. Nie może tego zrobić ani właściciel, ani osoba wynajmująca. Jedyny wyjątek stanowią naruszenia zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, który normuje zakres sytuacji, w jakiej jedna lub druga strona może wypowiedzieć umowę na czas oznaczony przed czasem jej wygaśnięcia. Wśród takich sytuacji znajdują się skrajne zachowania ze strony najemcy, na przykład, stałe imprezy, czy nadmierne zaniedbywanie mieszkania. Natomiast ze strony właściciela jest to, na przykład, pozbawianie osoby wynajmującej prawa do prywatności, stałe nachodzenie, a więc nękanie.
Umowa zakłada możliwość zawarcia konkretnych punktów, zgodnie z którymi właściciel może wyrzucić najmującego z mieszkania mimo obowiązywania umowy, co eliminuje konieczność powoływania się na kodeks karny.
2. Umowa najmu mieszkania na czas nieoznaczony. Taka umowa wchodzi w życie w dniu zawarcia, a obowiązuje aż do jej rozwiązania. Zwykle zakłada dłuższy, na przykład, trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Ten okres to czas, w którym często zgodnie z umową, właściciel może szukać nowego najemcy, a więc też prezentować mieszkanie potencjalnym najemcom. Drugą sytuacją jest możliwość znalezienia nowego najemcy, przez obecnie wynajmującą mieszkanie osobę, dzięki czemu uwolni się ona od zobowiązującej umowy za porozumieniem stron, a właściciel nie będzie miał przestoju w najmie.
3. Umowa najmu okazjonalnego to umowa, która jest już dość skomplikowana. Zawierana jest ona u notariusza, a wymaga także oświadczenia, że najmujący ma inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku konieczności wyprowadzenia się z tego. Stroną, a więc wynajmującym takie mieszkanie może być w większości przypadków, jedynie osoba fizyczna, a więc osoba nieprowadząca działalności gospodarczej.
4. Umowa najmu instytucjonalnego to rodzaj umowy, która dopiero raczkuje w naszym kraju, a jest bardzo popularna, na przykład, w Niemczech. Stroną takiej umowy są osoby, które profesjonalnie prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu mieszkań. Umowa tego typu może być zawarta na okres nawet ponad 10 lat, co jest niejako sufitem tego rodzaju umów. Najem instytucjonalny różni się od najmu okazjonalnego tym, że najemca nie musi wskazać lokalu zastępczego, w którym może zamieszkać w przypadku egzekucji.
Którą umowę najmu wybrać?
Wszystko zależy od naszych oczekiwań odnośnie do wynajmu, sytuacji finansowej oraz prawnej.
Jeśli jesteśmy studentem, czy osobą fizyczną szukającą mieszkania na wynajem w innym mieście, z uwagi na pracę, to zdecydowanie najpopularniejsza jest zwykła umowa najmu.
W takiej sytuacji mamy jedynie dwie rozterki:
1. Na jaki czas chcemy podpisać umowę, a więc czy chcemy umowy na czas określony, czy nieokreślony. Ten punkt determinuje zwykle czas przebywania w danym miejscu. Dla przykładu, studenci bardzo często decydują się na umowy półroczne, ponieważ nie są pewni swojej sytuacji na uczelni i nie chcą podpisywać umowy na cały rok. Jest to w tym przypadku rozsądna decyzja, choć wynajmujący niechętnie decydują się na taki wynajem. Wiąże się to z koniecznością negocjacji czasu najmu i zwykle odbiera najemcy możliwość negocjacji ceny, bo właściciel po prostu się na to nie zgodzi. Standardową umową jest umowa na czas określony, a więc pełny rok. Na taką umowę decydują się zwykle osoby podejmujące pracę w innym mieście i będące chronione umową o pracę, która daje im zatrudnienie na cały okres najmu.
2. Wynajem od osoby prywatnej czy firmy. Tutaj głosy są podzielone i ciężko tak naprawdę odpowiedzieć co lepsze. Umowa z osobą prywatną będzie zwykle prosta, a dalsza jakość najmu będzie bazować na tym, jakie relacje mamy z właścicielem. Minusem takiego rozwiązania jest to, że właściciel często przesadnie kontroluje dane mieszkanie i jest po prostu nachalny. Sama w sobie konieczność budowania dobrych relacji z właścicielem jest dla wielu osób odrzucająca. Dlatego też warto rozważyć wynajem od firmy zajmującej się wynajmem mieszkań. W takiej sytuacji są dwa scenariusze – albo właściciel wynajął pośrednika do wynajęcia mieszkania, albo jest to firma developerska, która wynajmuje własne mieszkania. W jednym i drugim przypadku umowa i jej obsługa będzie profesjonalna, a minusem jest prowizją, jaką musimy zapłacić przy podpisaniu umowy, która często sięga nawet 1000 zł.
Umowa o najmie okazjonalnym jest bardzo rzadko spotykana. Jest ona rzadko proponowana przez właściciela, ponieważ najemca, szczególnie w mniejszych miastach, mógł się z nią nigdy nie spotkać. Natomiast, gdy usłyszy, że konieczna jest wizyta u notariusza, która kosztuje od 200 do 300 zł oraz konieczność znalezienia lokalu zastępczego to może się przestraszyć i po prostu nie chcieć podpisać takiej umowy. Jest to jedna z najbezpieczniejszych dla właściciela form umowy, jednak mało który najemca decyduje się na jej podpisanie. Warto zobaczyć: https://pgreen.com.pl/jak-wynajac-mieszkanie-aby-jak-najwiecej-na-tym-zaoszczedzic/
Najem instytucjonalny to forma umowy, która dopiero raczkuje w naszym kraju. Umowa tego typu jest świetnym zabezpieczeniem dla właściciela, a dobrze skonstruowana, może być korzystna również dla najemcy. Ten rodzaj umowy daje właścicielowi większe prawo wyrzucenia najemcy z lokalu, kiedy ten, na przykład, zalega z czynszem, lub nadmiernie je eksploatuje. Z drugiej strony, dla najemcy jest ona korzystna, ponieważ nie zakłada ustawowych limitów czasu trwania umowy. Oznacza to, że można taką umowę podpisać na 10 i więcej lat, co zdarza się rzadko, ale możliwość jest zdecydowanie interesująca. Tego typu wynajem jest alternatywą dla osób chcących ustabilizować się w życiu, jednak niechcących kupować mieszkania, a co za tym idzie, brać dużych kredytów.
